주택임차보증금 우선변제권에 대하여

주택임차보증금 우선변제권에 대하여

 

대항력을 갖춘 임차인의 경우 임차주택이 경매나 공매가 되어도 보증금을 다른 권리자보다 우선하여 돌려받을 수 있습니다.
오늘은 주택임차보증금 우선변제권에 관해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

우선변제권이란?

 

우선변제권은 임차주택이 경매 및 공매가 되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 또는 그 밖의 채권자보다 우선해서 보증금 변제를 받을 권리입니다.

 

우선변제권은 임차인이 대항요건(주택의 인도와 전입신고)과 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 경우에 취득하게 됩니다.

 

확정일자는 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재를 하고 있음을 증명하기 위하여 법률상으로 인정되는 일자입니다.

 

확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경을 하는 것을 방지하며, 허위로 날짜를 소급해 주택 임대차계약을 체결해 우선변제권 행사 방지를 하기 위하여 마련된 제도입니다.

 

 

 

 

우선변제권 발생시기는?

 

임차인이 주택의 인도 및 전입신고를 마친 당일이지만, 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도 및 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 발생하게 됩니다.

 

 

 

 

 

소액임차인의 우선변제권은?

 

소액임차인은 비록 확정일자가 늦어서 선순위로 변제받지를 못하는 경우여도 임차주택에 대해서 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우엔 보증금 중에 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받을 권리가 있습니다.

 

소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 보증금은 압류하지 못합니다.

 

우선변제 받을 수 있는 소액임차인은 보증금이 다음과 같은 구분에 따른 금액에 해당이 되는 임차인이어야 됩니다.

 

- 서울특별시 : 9천 500만원 이하
- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외를 함) : 8천만원 이하
- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함이 된 지역 및 군지역은 제외를 함), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 6천만원 이하
- 이 밖의 지역 : 4천5백만원 이하

 

과밀억제권역에 해당이 되는 지역은, 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지는 제외를 함), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역 제외함)입니다.

 

임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도 및 주민등록을 갖추어야 됩니다. 이런 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 됩니다.

 

소액임차인이 우선변제권 행사를 하기 위하여는 임차주택이 경매 및 체납처분에 따라서 매각이 되는 경우이어야 됩니다. 이는 경매 또는 체납처분에 의하지 않고 단순하게 매매, 교환 등의 법률행위에 따라서 임차주택 양도가 되는 경우는 대항력의 여부만이 문제될 뿐이며, 우선변제권 인정이 될 여지가 없기 때문입니다.

 

임차주택이 경매나 체납처분에 따라서 매각이 되는 경우 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사 신고를 하여야 됩니다.

 

배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하게 되면 됩니다. 이 경우에는 배당요구의 자격증명을 하는 서면을 첨부하여야 됩니다.

 

 

 

 

소액임차인의 우선변제권 효과는?

 

소액임차인이 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중에 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제를 받을 권리를 가지게 됩니다.

 

소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중에 아래의 구분에 따른 금액 이하입니다. 이 경우에는 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우엔 주택가액의 2분의 1에 해당을 하는 금액에 한합니다.

 

- 서울특별시 : 3천 200만원 이하
- 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외함) : 2천 700만원 이하
- 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함이 된 지역과 군지역은 제외를 함), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 2천만원 이하
- 이 밖의 지역 : 1천 500만원 이하

 

이 경우에 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이며, 그 각 보증금 중에 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1 초과를 하는 경우는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당을 하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 우선변제 금액으로 보고 있습니다.

 

 

 

 

 

주택임차보증금 우선변제권에 관해서 알아보았습니다. 주택임대차 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 대응하는 것이 효과적입니다.
임대차소송 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.