전세 월세 묵시적갱신에 대해

전세 월세 묵시적갱신에 대해

 

 

묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라서 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우 임대차 계약이 자동으로 갱신되도록 하는 것이고, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차를 한 것으로 간주됩니다.
오늘은 전세 월세 묵시적갱신에 관해서 임대차분쟁변호사 한병진변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

질문) 저는 2013년 2월 1일부터 계약기간 2년의 주택임대차계약 체결을 했습니다. 2015년 2월 현재 집주인은 계약갱신에 대하여 별다른 말이 없습니다. 이 때 주택임대차계약은 어떻게 될까요?

 

답변) 임대인과 임차인 모두 특별하게 별도의 말 또는 행동이 없는 경우에는 임대차계약은 자동 갱신이 된 것으로 봅니다.

 

 

묵시적 갱신의 요건은?

 

임대인이 주택임대차계약 종료시점인 2015년 1월 31일을 기준으로 6개월 전부터 1개월 전의 기간에 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건 변경을 하여야 다시 계약을 하겠다는 통지를 하지 않았어야 합니다.

 

 

효과는?

 

위와 같은 경우에 원래의 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 임대차가 된 것으로 보고 있습니다. 이것을 묵시적 갱신이라고 합니다.

 

묵시적 갱신이 된 경우도 그 존속기간은 2년이 되지만 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 해지통고를 임대인에게 하고 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

 

 

 

 

묵시적 갱신의 예외는?

 

매달 차임 지급을 하여야 하는 임대차계약인 경우에는 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체를 하거나, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반을 한 경우는 계약이 묵시적으로 갱신되지 않습니다. 따라서 임차인에게 이런 사유가 있다면, 임대인이 갱신거절의 통지를 하지 않더라도 임대차기간이 만료가 되면 임대차관계는 종료됩니다.

 

 

대항력과 우선변제권은?

 

묵시적으로 계약 갱신이 된 경우는 다시 계약서를 작성할 필요가 없고, 임대인의 요구로 새로 계약서를 작성한 경우도 확정일자를 받은 종전의 계약서를 그대로 보관하면 됩니다. 그러면 종전의 대항력 및 우선변제권이 그대로 유지가 됩니다.

 

 

 

 

 

 

묵시적 갱신 관련 판결사례

 

1. 「주택임대차보호법」 제4조제1항에 정한 최소 2년간의 임대차기간 보장 규정 의미
2. 임차인이 주택임대차보호법 적용이 되는 주택에 관해서 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료 주장을 할 수 있는 경우
(대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결)

 

 

판결요지

1.「주택임대차보호법」제4조제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 볼 때 임차인의 보호를 위해서 최소한 2년간의 임대차기간을 보장해 주려는 규정이므로 그 규정에 위반이 되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니며, 그 규정에 위반하는 약정이라고 해도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다고 판시하였습니다.
 
2. 임차인이 「주택임대차보호법」 제4조제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료가 되어서 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리 행사를 하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신이 되었다는 이유로 같은 법 제6조제1항, 제4조제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속주장을 하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간 주장을 할 수는 없다고 판시하였습니다.

 

 

 

 

 

이번 시간에는 전세 월세 묵시적갱신에 대해서 알아보았습니다. 부동산, 임대차 관련 분쟁으로 어려움이 있다면 변호사의 도움을 받으며 대응하는 것이 효과적입니다.
한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 철저한 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.