등기부등본 임대차계약전 확인하기

등기부등본 임대차계약전 확인하기

 

 

임대차계약을 하기 전에 부동산등기부등본 확인을 하고 부동산 소유자가 누구인지, 계약자가 집주인과 일치하는지를 확인을 하여야 됩니다.
오늘 이 시간에는 부동산분쟁변호사 한병진변호사와 함께 등기부등본 확인에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

임대차계약의 당사자는 임대인과 임차인입니다. 임대인은 임대주택의 소유자인 경우가 보통이지만, 임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가진 자도 임대인이 될 수 가 있습니다.

 

주택의 소유자와 계약체결을 하는 경우는 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치를 하는지를 확인하여야 하고, 주택 소유자의 대리인과 임대차계약 체결을 하는 경우엔 위임장과 인감증명서를 반드시 요구하여야 됩니다.

 

 

부동산 등기부란?

 

부동산등기부는 토지 또는 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산의 권리관계의 득실변경에 관한 사항을 적는 공적 장부입니다.

 

- 부동산 표시 : 부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적 등에 관한 현황
- 부동산에 관한 권리관계 : 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸

 

 

 

 

 

 

등기부열람은?

 

등기소방문 또는 대법원인터넷 등기소를 통하여 누구든지 수수료를 내고 등기기록의 열람 청구를 할 수 있습니다. 단, 등기기록의 부속서류는 이해관계 있는 부분만 열람청구를 할 수 있습니다.

 

 

등기부 구성과 확인사항은?

 

등기부에는 표제부, 갑구, 을구가 있습니다.

 

 

표제부 확인사항은?

 

표제부의 지번이 임차를 하려는 주택의 번지수와 일치하는가를 확인하셔야 합니다.

아파트, 연립주택, 다세대주택 등 집합건물의 경우엔 표제부에 나와 있는 동, 호수가 임차를 하려는 주택의 동, 호수와 일치하는지를 확인하여야 됩니다.

 

잘못된 지번이나 잘못된 동, 호수로 임대차계약을 하게 되면 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없는 문제가 발생하게 됩니다.

 

 

갑구 확인사항은?

 

임대차계약은 등기부상의 소유자와 체결하여야 하기에, 먼저 부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항 확인을 하셔야 합니다. 실제로 매매 중에 있는 아파트의 임대차계약체결을 한 뒤 그 매매계약이 해제된 때에는 매수 예정인은 임대권한이 소멸되기에 그 임대차계약은 무효가 됩니다.

 

단독주택 임차를 하는 경우는 토지등기부등본과 건물등기부등본을 비교하여서 토지소유자와 건물소유자가 같은 사람인지 확인을 하여야 됩니다.

 

압류 또는 가압류 이후에 주택 임차를 한 임차인은 압류가 된 주택이 경매에 들어가게 되면 일반채권자와 채권액에 따라서 평등하게 배당을 받을 수 가 있을 뿐이며, 「주택임대차보호법」에 따른 우선변제를 받을 수 가 없게 됩니다.

 

가처분 등기 이후에 주택을 임차한 임차인은 가처분권리자가 소송에 승소하게 되면 가처분 등기 이후에 행하여진 모든 행위는 효력이 없기에 보호를 받을 수 없게 됩니다.

 

가등기 이후에 주택을 임차한 임차인은 가등기에 기한 본등기가 이루어지게 되면 본등기 권리자에게 임대차주장을 할 수 없으므로 보호를 받을 수 가 없게 됩니다.

 

 

 

 

 

을구 확인사항은?

 

저당권이나 전세권이 등기가 되어 있는지 확인하여, 저당권 또는 전세권이 많이 설정이 되어 있다면 그런 주택은 피하셔야 됩니다.

 

저당권이나 전세권이 설정된 후에 주택임차를 한 임차인은 저당권자나 전세권자 보다 후순위 권리자로 됩니다. 그래서 주택경매가 되면은 저당권자나 전세권자가 배당을 받고 난 나머지 금액에 대하여만 배당받을 수 있기 때문에 임차보증금을 돌려받기 어려워집니다.

 

또한, 임차권등기를 마친 주택을 후에 임차해서 주택인도를 받고서 주민등록 및 확정일자를 갖추었다고 하더라도 우선변제를 받을 수 가 없습니다.

 

근저당 설정금액 또는 전세금이 주택의 시가보다 적다고 하여서 안심을 해서는 안 됩니다. 지상권 또는 지역권이 설정되어 있는지 확인하셔야 합니다.

 

지상권, 지역권은 토지의 이용관계를 목적으로 설정이 되어 있는 권리로서 부동산 일부분에도 성립을 할 수 있으며, 동일 부동산의 같은 부분에 중복해서 성립을 할 수도 있기 때문에 주의를 하셔야 됩니다.

 

등기부에서 확인을 할 수 없는 권리관계도 있기에 등기부 열람를 하는 것 외에 상가건물을 직접 방문해서 상가건물의 권리관계를 확인할 필요가 있습니다. 예를 들면, 주택에 관한 채권을 가진 사람이 그 채권변제를 받을 때까지 주택유치를 하는 유치권 등은 등기부를 통하여 확인을 할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

 

등기된 권리순위는?

 

같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없다면 등기를 한 순서에 따릅니다.

 

등기의 순서는 등기기록 중에 같은 구에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르며, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따릅니다. 그래서 같은 갑구 또는 을구 내에서는 그 순위번호로 등기의 우열을 가리고, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호에 따라서 등기의 우열을 가리게 됩니다.

 

부기등기의 순위는 주등기의 순위에 따릅니다. 단, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기의 순서에 따릅니다.

 

 

 

 

 

등기부등본 확인에 대해서 알아보았습니다. 부동산, 임대차 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
임대차분쟁변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 친절하고 명쾌한 상담과 체계적인 소송수행을 통해서 해결하여 드리겠습니다.