임대차계약 시 등기부등본 확인 사항에 대해

임대차계약 시 등기부등본 확인 사항에 대해

 

 

임대차계약 전에 부동산등기부를 확인하며 부동산 소유자가 누구인지, 계약자가 집주인과 일치하는지를 확인하고 계약을 하여야 분쟁을 예방할 수 있습니다.
오늘은 등기부 등본 확인사항에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

표제부에서는?

 

토지등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인과 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제1항).

 

건물등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번과 건물번호란, 건물내역란, 등기원인과 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제1항).

 

 

표제부 확인사항은?

 

표제부의 지번이 임차를 하려는 주택의 번지수와 일치하는지 확인을 하여야 합니다.

아파트, 연립주택, 다세대주택 등 집합건물의 경우에는 표제부에 나와 있는 동, 호수가 임차하려는 주택의 동, 호수와 일치를 하는지 확인하여야 합니다.

 

잘못된 지번이나 잘못된 동, 호수로 임대차계약을 하게 되면 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없는 문제가 발생할 수 있습니다.

 

예를 들면, 등기부에는 2층 202호라고 표시가 되어 있는데, 현관문에는 302호라고 표시가 된 다세대주택을 임대하면서 현관문의 호수 302호라고 임대차계약서를 작성하고, 전입신고도 계약서상의 표시대로 302호로 한 경우는 임차인은 갖추어야 할 대항력의 요건인 올바른 주민등록을 갖추지 못하였기 때문에, 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없습니다(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결).

 

 

 

 

 

갑구와 을구에서는?

 

갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자와 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제2항).

 

갑구는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매개시의 결정 등기, 소유자의 처분을 금지를 하는 가처분등기 등이 기재가 되어 있습니다.

 

 

갑구 확인사항은?

 

임대차계약은 등기부상의 소유자와 체결하여야 하므로, 먼저 부동산 소유자 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 확인하여야 합니다.

 

단독주택을 임차하는 경우는 토지등기부등본과 건물등기부등본을 비교하여 토지소유자와 건물소유자가 같은 사람인지 확인하여야 합니다.

 

압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있지 않는지를 확인하여, 이런 등기가 되어 있는 주택은 가급적 피하여야 합니다.

 

압류나 가압류 이후에 주택임차를 한 임차인은 압류된 주택이 경매에 들어가게 되면 일반채권자와 채권액에 따라서 평등하게 배당을 받을 수 있을 뿐이며, 주택임대차보호법에 따른 우선변제를 받을 수 없습니다.

 

가처분 등기 이후에 주택임차를 한 임차인은 가처분권리자가 본안소송에서 승소하게 되면 가처분 등기 이후에 행해진 모든 행위는 효력이 없으므로 주택임대차보호법에 따른 르기에 보호를 받을 수 없습니다.

가등기 이후에 주택임차를 한 임차인은 가등기에 기한 본등기가 이루어지게 되면 본등기 권리자에게 임대차 주장을 할 수 없고 보호를 받을 수 없게 됩니다.

 

 

 

 

 

을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재가 되며, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재가 되어 있습니다.

 

 

을구 확인사항은?

 

저당권 또는 전세권이 등기되어 있는지 확인하여, 저당권 또는 전세권이 많이 설정이 되어 있다면 그런 주택은 가급적 피하여야 합니다.

 

저당권이나 전세권 설정이 된 후에 주택임차를 한 임차인은 저당권자 또는 전세권자 보다 후순위 권리자로 됩니다. 그래서 주택경매가 되면 저당권자 또는 전세권자가 배당받고 난 나머지 금액에 대하여만 배당을 받을 수 있기 때문에 임차보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

 

그리고, 임차권등기를 마친 주택을 그 후에 임차하여 주택을 인도받고 주민등록 및 확정일자를 갖추었다고 해도 우선변제를 받을 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항).

 

근저당 설정금액 또는 전세금이 주택의 시가보다 적다고 하여 안심을 해서는 안 됩니다.

지상권 또는 지역권 설정이 되어 있는지 여부도 확인하여야 합니다. 지상권, 지역권은 토지의 이용관계를 목적으로 설정이 되어 있는 권리로 부동산 일부분에도 성립을 할 수 있으며, 동일 부동산의 같은 부분에 중복해서 성립을 할 수도 있으므로 주의하여야 합니다.

 

등기부에서 확인을 할 수 없는 권리관계도 있으므로 등기부를 열람하는 것 외에 주택을 직접 방문하여 확인할 필요가 있습니다. 예를 들면, 주택에 관한 채권을 가진 사람이 그 채권을 변제받을 때까지 주택을 점유하는 유치권 등은 등기부를 통하여 확인할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

등기부 등본 확인 사항에 대해서 알아보았습니다. 부동산, 임대차 관련 문제로 어려움을 겪고 있다면 변호사의 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
임대차전문변호사 한병진변호사에게 의뢰하여 주신다면, 명쾌하고 친절한 상담과 체계적인 소송수행을 통해 해결하여 드리겠습니다.